不到400套房源，賣了一年多了還沒賣完。如果說這樣的情況發(fā)生在遠(yuǎn)郊或者是一些剛需板塊，倒還可以理解。

但這種情況竟是發(fā)生在一直以來熱度都非常高的主城TOP板塊。近期我們發(fā)現(xiàn)，位于南部新城南站的嘉宏峰項(xiàng)目，2022年2月推出的381套精裝現(xiàn)房房源，賣到現(xiàn)在還有100多套房源未售。

(資料圖)

區(qū)域其他項(xiàng)目頻頻售罄，為何這家名為嘉宏峰的樓盤卻去化緩慢？

381套房源賣了1年還沒賣完

拿地6年多，嘉宏峰成南站“滯銷盤”

2022年2月22日，位于南站的嘉華·嘉宏峰領(lǐng)取了全部房源銷許，共計(jì)381套精裝現(xiàn)房，當(dāng)年2月26日項(xiàng)目迎來首開，據(jù)當(dāng)時(shí)開發(fā)商方面表示，嘉宏峰首開當(dāng)天去化8成。

然而，就在2022年5月，嘉宏峰開盤3個(gè)月后，有媒體表示項(xiàng)目的實(shí)際去化（僅住宅，認(rèn)購+成交）有236套，占總房源的6成，與開盤當(dāng)天釋放的去化8成口徑有所出入。

圖源 某媒體2022.5截圖

如今，1年多的時(shí)間過去了，當(dāng)我們?cè)俅吻巴暇┚W(wǎng)上房地產(chǎn)查詢項(xiàng)目的去化數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)際去化依然慘淡。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，嘉宏峰截至目前總認(rèn)購套數(shù)16套，總成交套數(shù)254套，住宅的總?cè)セ?70套。項(xiàng)目依然還剩一百余套的住宅房源沒有賣完。

圖源 南京網(wǎng)上房地產(chǎn)

換句話說，從去年5月到現(xiàn)在，10個(gè)月的時(shí)間過去了，嘉宏峰的整體去化（認(rèn)購+成交）也只有34套。

要知道同區(qū)域的萬科星耀都薈，從首開到售罄收官，共700余套房源的去化，也只花了3個(gè)月的時(shí)間。嘉宏峰按照這樣的去化速度，剩下的110余套房源，究竟要賣到哪年？

價(jià)格無優(yōu)勢(shì)、區(qū)屬在江寧、土地縮水6年

嘉宏峰賣不動(dòng)的背后有多重原因

精裝現(xiàn)房、價(jià)格倒掛、南站片區(qū)，按照項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的銷售賣點(diǎn)，這幾大因素湊在一起，怎么都不該陷入“滯銷”的困境。但嘉璟峰為何會(huì)賣得這么不好？

1、項(xiàng)目雖處南站，但卻是江寧區(qū)的管轄，只能享受江寧區(qū)的教育配套。

嘉宏峰位于南站西片區(qū)，其實(shí)是屬于江寧區(qū)，與同樣屬于南站片區(qū)，但是區(qū)屬于雨花臺(tái)區(qū)的南站東片區(qū)還是有些區(qū)別的。

圖源 百度地圖

教育配套來看，嘉宏峰周邊的學(xué)校有南京市東山高級(jí)中學(xué)（南站校區(qū)）、南京曉莊學(xué)院濱河實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部，掛牌東山外國語分校、南京東山外國語學(xué)校分校南京宏運(yùn)學(xué)校。

而東片區(qū)卻是隸屬于雨花臺(tái)區(qū)的雨花外國語學(xué)校南站校區(qū)、雨花外國語小學(xué)附屬幼兒園等。教育配置明顯更勝一籌。

2、項(xiàng)目與周邊二手房價(jià)格差別不大，沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

其次，有不少購房者表示自己當(dāng)初買房時(shí)，是看中了嘉宏峰和周邊二手房價(jià)格存在倒掛的現(xiàn)象，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。事實(shí)是這樣嗎？

我們通過南京鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了南站范圍內(nèi)的二手房價(jià)格，大家可以進(jìn)行一下參考。目前整個(gè)南站成交單價(jià)最高的一套房源是位于雨花臺(tái)區(qū)的萬科九都薈，高達(dá)64583元/㎡，于2021年5月成交。

站西江寧區(qū)目前的幾個(gè)小區(qū)二手房掛牌均價(jià)最低的是龍西新寓，僅有28891元/㎡，其余小區(qū)則基本在4.5-4.6萬元/㎡，2022年幾個(gè)小區(qū)的最高成交單價(jià)接近4.9萬元/㎡，到了今年，最高成交單價(jià)也不過4.6萬元/㎡。

數(shù)據(jù)來源 南京鏈家網(wǎng) 僅供參考

站東雨花臺(tái)區(qū)除了含公寓的小區(qū)暫時(shí)不好統(tǒng)計(jì)掛牌均價(jià)外，其余幾個(gè)小區(qū)的掛牌價(jià)都在4.6-5.5萬元/㎡，2022年至今的最高成交單價(jià)也接連突破5萬元/㎡。

嘉宏峰目前的銷許均價(jià)約46423元/㎡，從價(jià)格上看，站東雨花臺(tái)區(qū)的二手房價(jià)格的確還算堅(jiān)挺，但嘉宏峰屬于江寧區(qū)，項(xiàng)目與周邊站西江寧幾個(gè)二手房小區(qū)的價(jià)格并不存在什么價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

3、項(xiàng)目僅有2棟樓，體量很小，難以形成一定規(guī)模的圈層。

嘉宏峰的項(xiàng)目體量非常小，僅有兩棟住宅，在有限的體量里還打造了兩棟低層的商業(yè)配套。小區(qū)的綠化和部分低樓層的房源采光會(huì)有影響。

另外，也是因?yàn)轶w量小的緣故，小區(qū)未來的入住人數(shù)有限，會(huì)比較難形成一定規(guī)模的業(yè)主圈層。

4、土地年限已縮水近6年。

最后，嘉宏峰本身還存在一些其他問題，例如土地年限縮水，2016年12月，香港嘉華拿下南站G89地塊，如今項(xiàng)目的土地年限已縮水了近6年的時(shí)間。

嘉宏峰的產(chǎn)品定位也有些尷尬，如果作為改善，93、116、137㎡的面積太小，滿足不了改善客的需求，另外價(jià)格無優(yōu)勢(shì)，所屬江寧區(qū)也注定了嘉宏峰的學(xué)區(qū)，不可能是雨花臺(tái)區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源，再加上土地年限縮水，劣勢(shì)還是有點(diǎn)多的。如果作為剛需來看，最低總價(jià)也要430萬的價(jià)格又太高。你還會(huì)考慮嗎？

“水土不服”的香港嘉華

在南京項(xiàng)目不多，問題不少

其實(shí)，嘉宏峰已經(jīng)不是香港嘉華在南京打造的第一個(gè)項(xiàng)目了，2013年香港嘉華拿下邁皋橋G68地塊，也就是后來的城北嘉譽(yù)山項(xiàng)目。

按理說香港嘉華在南京至今也深耕了將近10年時(shí)間，僅打造了嘉譽(yù)山、嘉宏峰和河西南的嘉璟峰三個(gè)項(xiàng)目，然而即便僅3個(gè)項(xiàng)目，也問題不少，被業(yè)主和購房者們?cè)嵅∫丫谩?/p>

邁皋橋的嘉譽(yù)山項(xiàng)目交付后，卻出現(xiàn)了小區(qū)地下車庫不止一處滲水的情況，遭到業(yè)主們的投訴。

圖源 南京廣播電視臺(tái)視頻截圖

項(xiàng)目整體體量也不算太大，13棟樓共1100余套房，賣了近3年才全部賣完，去化非常慢。二手房價(jià)格方面，也一直沒有優(yōu)勢(shì)。

目前，嘉譽(yù)山的二手房掛牌均價(jià)僅約3.2萬元/㎡，今年以來的成交均價(jià)也才2.8-3萬元/㎡之間。而同區(qū)域的除了保障房小區(qū)和房齡較老的小區(qū)外，開盤、交付時(shí)間相差不大的星葉御景灣、中電頤和家園等小區(qū)的二手房無論是掛牌均價(jià)還是成交均價(jià)都遠(yuǎn)高于嘉譽(yù)山。

圖源 南京鏈家網(wǎng)

南站的嘉宏峰項(xiàng)目此前在銷售的過程中，就有媒體報(bào)道稱項(xiàng)目存在偷面積的違規(guī)情況，樣板間將建面約93㎡南向小房間的陽臺(tái)進(jìn)行了改造，不僅封閉了陽臺(tái)，還將地板一路鋪設(shè)到陽臺(tái)，陽臺(tái)和房間中間沒有明顯的界限示意，僅有兩扇透明移門。

置業(yè)顧問表示：“拿房后移門可以拆掉，房間面積會(huì)增大?！钡鋵?shí)，偷面積是明令禁止的行為，偷出來的面積沒有產(chǎn)權(quán)，也不受法律保護(hù)，并且擅自改變房屋用途，存在安全隱患。嘉宏峰此舉其實(shí)是在誤導(dǎo)購房者，也將這份風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購房者。

河西南的嘉璟峰去年年底時(shí)，就有業(yè)主不滿項(xiàng)目“裝修包以次充好，貨不對(duì)板，強(qiáng)制買包”進(jìn)行了維 權(quán)。據(jù)該業(yè)主投訴，項(xiàng)目此前櫥柜宣傳的是歐洲三大品牌品牌經(jīng)過深挖發(fā)現(xiàn)已經(jīng)破產(chǎn)，后被疑似嘉華子公司收購，充當(dāng)白 手套，拉高裝修包價(jià)格。”同時(shí)要求項(xiàng)目外立面升級(jí)為鋁板。

圖源小紅書

如今，數(shù)月時(shí)間過去了，業(yè)主反饋稱“裝修包的問題應(yīng)該不會(huì)解決了，外立面的升級(jí)問題，開發(fā)商一直沒談，要等街道組織了?！?/p>

無論是在售的嘉宏峰和嘉璟峰，還是早已交付的嘉譽(yù)山，香港嘉華在南京十年內(nèi)打造的3個(gè)項(xiàng)目，都不亮眼。第一次被購房者詬病時(shí)，或許可以“水土不服”來開脫，但次次都出現(xiàn)不同的聲音，可能不能再用這樣的借口來粉飾了。

最后，我們也提醒各位購房者，越是在樓市行情不明朗的環(huán)境中，購房者買房越是要關(guān)注更多因素，例如位置、產(chǎn)品裝修、品質(zhì)以及開發(fā)商實(shí)力背景等，都要在考慮范圍之內(nèi)。

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