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天天熱消息:3.5萬+的內(nèi)金沙,買房人應該看到的另一面

天天熱消息:3.5萬+的內(nèi)金沙,買房人應該看到的另一面
2023-04-20 21:14:29 來源:成都商報房產(chǎn)發(fā)布

從開發(fā)商們的積極態(tài)度,我們看到了當下內(nèi)金沙一個充滿爭議的“雙面”現(xiàn)狀。

文/成都商報-紅星新聞記者 謝雯


(資料圖)

拍賣前,出讓方案里定下的3.5萬元/m2,創(chuàng)下成都目前住宅清水限價“天花板”;拍賣過程中,36家企業(yè)報名,32家企業(yè)參與抽簽,創(chuàng)下近期參拍房企數(shù)量之最。

最終,地塊被中建三局地產(chǎn)旗下的中建壹品投資發(fā)展有限公司抽中,成交樓面地價為18900元/m2,總投資額近18億元。

拿地后,該公司在其微信公眾號上發(fā)文稱,擬打造高品質(zhì)、精工藝的都市人文社區(qū)。

圖據(jù):中建壹品投資公司

這是昨日(4月18日)成都舉行的土拍中,內(nèi)金沙約35畝宗地的拍賣過程。從中已不難看出,市場對于該地塊的預期。

區(qū)域A面

以稀為貴,10年出讓4宗地

拍賣前,多家參拍房企曾對記者表示,從市場趨勢來看,主城核心區(qū)的價值被持續(xù)釋放,投資邏輯上更傾向于成都主城。對于該地塊,他們最看重的便是地處內(nèi)金沙的地段。

從地塊具體的指標來看,位于西三環(huán)內(nèi)側(cè),占地約35畝,容積率2.5,起拍樓面地價16500元/㎡,土地最高限價18800元/㎡,最高清水限價35000元/㎡。

據(jù)不完全統(tǒng)計,算上昨日所拍宗地,近10年內(nèi)金沙板塊僅供應有4宗住宅用地。上一次區(qū)域有供地,還是2019年金雁地處競得的約17.4畝宗地(即現(xiàn)在的金雁·錦繡金沙項目),彼時成交樓面地價為18512元/m2,目前該項目尚未入市銷售。

金雁·錦繡金沙

內(nèi)金沙最新的住宅供應是近期華府金沙名城和鷺島金沙壹品項目,但由于兩個項目均屬于銷售多年后的再次推新,并無大量可售房源,加上金雁·錦繡金沙一共也只有142套房源,因此,待地塊后期入市后,幾乎無直接競品,具備稀缺的“賣點”。

區(qū)域B面

城市界面多年不變,缺乏想象空間

作為成都主城區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū),配套齊全是內(nèi)金沙的明顯優(yōu)勢,尤其在教育資源上。以昨日所拍地塊為例,宗地東北側(cè)步行距離約700米就是金沙小學,向西直線距離約500米就是草堂小學。

內(nèi)金沙約35畝地塊區(qū)位示意圖

但另一方面,區(qū)域成熟較早,導致板塊內(nèi)近幾年新增供應的缺少,會讓整個板塊變化較小,難以有品牌房企和改善項目扎推的群聚效應。

“從成都主城今年來‘有量又有價’的項目來看,都同時滿足板塊預期配套、景觀資源、交通通達性和政策導向,通常碰在一起才能發(fā)生化學反應?!币晃黄放品科筘撠熑吮硎荆麄€板塊多年如一日,缺乏想象空間,讓昨天所拍地塊顯得相對較“孤”。

成熟度很高的內(nèi)金沙

中大·君悅金沙一位姓阮的業(yè)主也提到,內(nèi)金沙的第一感覺是“方便”,從學校到商業(yè)到休閑娛樂,不出1公里都可以找到很多選項,“第二感覺便是有點落伍,總體表現(xiàn)在商業(yè)上,目前內(nèi)金沙板塊的商業(yè)最頂尖的就是西單商場,使用的年限很長,可想象的空間不足?!?/p>

價格A面

西貴情結(jié)在,3.5萬+難度不大

從成都樓市的進程來看,內(nèi)金沙板塊從上世紀90年代就開始出現(xiàn)首批商品房住宅, 10多年前金沙西園、中海·金沙府就攬獲了當時的一大批實力買家。以至不少購房者對內(nèi)金沙都有“西貴”情結(jié)。

當昨日所拍地塊公布出讓方案,清水限價為3.5萬元/m2之后,市場各方開始討論:現(xiàn)在的內(nèi)金沙,能接受這一價格嗎?

一位在板塊內(nèi)工作的中介李先生告訴成都商報-紅星新聞記者,目前購買板塊內(nèi)二手房的客戶,7成以上都為大城西的地緣性客戶,從今年的成交來看,均價約在27000-28000元/m2左右,以總價在350萬元之內(nèi)的套二、套三為主。

“但要注意的是,像地塊旁邊的中大·君悅金沙、藍光·凱麗美域,房齡大多超過10年,且定位于剛需?!崩钕壬f,最新入市的新房,鷺島金沙壹品在售價格為23792-31622元/m2,華府金沙名城售價為31188-38076元/m2。

鷺島金沙壹品

“因此,只要競得企業(yè)能把改善的產(chǎn)品力做出來,35000元/m2的清水限價沒有太大難度?!?/p>

最近的例證是綠城·鳳起潮鳴,因為較強的產(chǎn)品力,在多年前其高層精裝價格就已經(jīng)突破3.5萬元/㎡,今年3月拿證的合院更是突破了區(qū)域天花板。

綠城·鳳起潮鳴

價格B面

超越600萬或是極限挑戰(zhàn)

但從記者從參拍房企處了解到的信息來看,更多的企業(yè)此前在做產(chǎn)品鋪排時,都認為地塊具不具備把產(chǎn)品“拉滿格”的潛力,普遍采用了建面約140-180 m2的小高層產(chǎn)品,去控制總價的做法。

在他們看來,一是因為地塊周邊的限制,緊鄰三環(huán)路,不遠處還有蘇坡立交橋,不可避免的是后期噪音的影響。同時,地塊旁還有一宗商業(yè)用地和農(nóng)貿(mào)市場用地,對面還有垃圾站,一定程度上會影響四周環(huán)境。

內(nèi)金沙約35畝地塊現(xiàn)狀示意圖

二是地塊本身的規(guī)模較小,加上建筑限高有80米,房企從去化難度出發(fā),主動降低了定位。

一位參拍房企投資負責人表示, “該地塊有著較大的樓地價差,只要利潤達到公司要求,大家都不愿意去頂格,給自己增加銷售壓力?!?/p>

一位曾在內(nèi)金沙板塊操盤的營銷人士也表示,“頂滿的做法是200㎡以上的大戶型,去吸引老城西居民及‘主城黨’。但從市場端反饋和區(qū)域客戶的厚度來看,這一地塊上,總價超過600萬元就很有挑戰(zhàn)了?!?/p>

在他看來,根本原因在于,受產(chǎn)業(yè)人群的流動,目前城南高新,天府新區(qū)的錦江生態(tài)帶和錦江區(qū)的白鷺灣板塊,現(xiàn)在都已開始全城“通吃”客戶。但在內(nèi)金沙板塊,在目前和未來一段時間,仍將維持以地緣性客戶為主導的局面,將很難去突破區(qū)域的“天花板”。

在本塊地掛牌之時,位于同板塊的華府金沙名城一批200㎡以上的大平層產(chǎn)品取證,單價超過3.5萬元/㎡,總價普遍超過700萬元,據(jù)開發(fā)商負責人透露,該項目將在此次土拍后開盤銷售,而其開盤結(jié)果,或許可以作為市場對區(qū)域產(chǎn)品、總價等方面接受度的一次檢驗。

主編:余鴿

副主編:趙述錦

編輯:廖興

圖片來源:成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

原創(chuàng)文章由成都商報房產(chǎn)部采寫,如需轉(zhuǎn)載,請后臺聯(lián)系授權,若擅自轉(zhuǎn)載,一訴到底

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(責任編輯:news01)
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