最近，有投資圈人士以2016年后煤炭行業(yè)復蘇類比23年地產(chǎn)前景，預測地產(chǎn)行業(yè)的強勁復蘇。雖然對地產(chǎn)銷售的復蘇的速度和幅度飽存爭議，但僅對比2016年前后煤炭行業(yè)的供應端和需求端變化，可以看出2023年的地產(chǎn)市場僅就供需基本面矛盾而言，遠遠沒有2016年后的煤炭市場樂觀。

2016年煤炭行業(yè)處于周期底部，歷經(jīng)供給側收縮（2016年煤炭產(chǎn)能收縮超過總產(chǎn)能的5%）和庫存出清，再經(jīng)歷2016年后地產(chǎn)市場繁榮帶動大宗需求，導致新的一輪價格上漲。對比之下，2023年后地產(chǎn)需求前景不明，同時地產(chǎn)的庫存壓力（待售面積和已開工銷售面積）為記錄新高：2022年末商品房待售面積為5.64億平方米（直接統(tǒng)計數(shù)據(jù)），已開工未銷售面積為47.18億平方米（三年累計值移動平均：2011年作為起始年份），合計總庫存為52.82億平方米：供應端壓力并未緩解。

(資料圖片僅供參考)

對比2016年的煤炭行業(yè)和2022年末的房地產(chǎn)，當下房地產(chǎn)業(yè)的前景無法與2016年后的煤炭行業(yè)復蘇做比較：即使不考慮后期商品房銷售的復蘇速度，商品房的供應/庫存壓力遠遠超過2016年后的煤炭行業(yè)供應壓力。

2016年后煤炭供應端產(chǎn)能持續(xù)大幅縮減。2013年我國經(jīng)濟進入調整期，煤炭需求疲軟，同時之前建設的產(chǎn)能過多導致煤炭供過于求現(xiàn)象嚴重，價格連續(xù)下跌。以秦皇島5500大卡動力煤從2013年初的620元/噸下跌至2015年末的365元/噸。在此期間，煤炭行業(yè)積極減產(chǎn)以減緩庫存壓力：煤炭產(chǎn)量從2013年的39.74億噸下降到2015年的37.47億噸，庫存也從2009年起連續(xù)6年的累庫轉為2015年的去庫。

2015年11月，國家提出供給側改革：2016年2月明確提出，“用3-5年時間，再退出煤炭產(chǎn)能5億噸左右、減量重組煤炭產(chǎn)能5億噸左右”，實際2016年就已經(jīng)完成去產(chǎn)能3億噸，占2015年末煤炭產(chǎn)能的5%以上，至2018年合計完成去產(chǎn)能8.1億噸/年。

2016年供給側改革后，煤炭需求出現(xiàn)明顯增加，主要歸因于房地產(chǎn)市場的帶動。房地產(chǎn)在供給側出清的同時，需求端也因為房地產(chǎn)去庫存和棚改貨幣化出現(xiàn)明顯改善。

兩項政策導致大量資金涌入房地產(chǎn)市場，行業(yè)施工面積的增加帶來鋼鐵的需求擴張：2016年鋼鐵生產(chǎn)增速同比轉正。疊加下半年極端高溫天氣帶來的用電量需求增加，煤炭需求出現(xiàn)明顯缺口：秦皇島5500大卡動力煤價格從年初的365元/噸飆升至當年最高的715元/噸。

2022年底房地產(chǎn)市場的潛在供應/庫存壓力嚴重：現(xiàn)貨庫存（商品房待售面積）和已開工未銷售面積居高不下。

2022年年末商品房的待售面積達到5.64億平方米，同比提高10.5%；2022年的已開工未銷售面積（三年累計值移動平均，以2011年為起始年份）達到47.18億平方米，環(huán)比周期累積（三年累計值移動平均，以2011年為起始年份）提高3.9%。截至2022年年末，兩項商品房庫存合計高達52.82億平方米，為歷史最高水平。

我們認為，造成當前房地產(chǎn)供給庫存高居不下的原因是，高杠桿高周轉發(fā)展模式造成的供給增長慣性過大，在銷售出現(xiàn)下滑后迅速累庫。

1. 2016年房地產(chǎn)去庫存和棚改貨幣化帶來大量購房需求，房企一方面希望快速獲得市場份額和收益，另一方面則要承受高昂的土地購置費，因此房企紛紛選擇大量舉債，將本就高企的負債水平繼續(xù)推高，2022年末，房地產(chǎn)企業(yè)僅表內資產(chǎn)負債率達到78.8%，對比2016年增加2.04%。

2. 在高杠桿模式下，房企盡可能加快其資本周轉速度，表現(xiàn)為新開工面積同比增速明顯高于竣工面積同比增速。2016年至2019年，房企的商品房新開工面積同比增速一直高于7%，也大幅高于同期的竣工面積增速，2018年二者增速差距甚至達到25%，埋下需求下滑后庫存高企的隱患。

對比2016年的煤炭行業(yè)和2022年末的房地產(chǎn)，我們判斷今日房地產(chǎn)業(yè)無法與2016年的煤炭行業(yè)類比，關鍵是不同時期兩個行業(yè)的供需兩端基本面大相徑庭。

考慮到購房者的購房能力和意愿改善，商品房的去庫存壓力中期內難以消解。市場上對于該問題的討論頗多，本文不再贅述。

作者：Mysteel黑色產(chǎn)業(yè)研究服務部 研究員 郝圣淳

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